“新中国建立后，杨浦滨江企业密布，码头、厂房、库房沿江而立，工业产值曾一度占到上海的1/4，工业工人超越60万人。”
“到了上世纪90年代，随同城市转型开展，工业结构调整，杨浦滨江不少老厂纷繁关停，一大批纺织等劳动密布型企业向其他地区搬运，工业工人由顶峰时的60万人降至6万人。一座座工厂大门紧锁，荒草丛生，被抛弃的厂房、机器设备锈迹斑斑。”
摘自人民日报：上海杨浦滨江：上百年的工业重镇一度沉寂，现在成“打卡名胜”
20世纪90年代，着眼于城市功用的从头定位，上海依照“三、二、一”工业开展思路，施行“退二进三”战略，对工业布局进行调整。而中心城区在地价级差等要素影响下，加快低效二产工业搬运，构成中心城区三产为主的开展格式。
杨浦区是上海中心城区中近代工业开展的最早且最会集的区域，其间滨江区域留传的工业厂房最为密布。在城市空间全体优化及存量开发下，部分厂房成为工业遗产，以区域文明符号存在；部分厂房则在修建持有者整改下成为工业园从头投入使用；还有部分厂房则仍旷费在城市旮旯。
上几篇文章，咱们介绍了被认定为工业遗产的改造项目。本次，咱们调研了间隔杨浦滨江直线km左右的“新联地带”项目，作为2019年一批的厂房更新项目，项目体量较小，经过其改造进程及现状，展现部分老厂房旧改的缩影。
新联地带前身为上海医疗器械厂有限公司，曾是医疗器械先进出产企业代表。医疗器械工业仍是重要新兴工业，但为什么修建会被留传下来整改？咱们查到，本来企业在收并购进程中，出产基地搬运到了租金更低、更为集合开展地带，修建因而空置。一般状况下，存量项目可由持有方自行开发，或许经过租借方法引进第三方由其代为整改与运营。项意图重开发于2017年提上日程，由新工联旗下地产公司主导进行，而修建背面的注册公司也在2018年改变经营范围为房子租借。
原先的厂房为长条形修建，体型简略，修建结构健壮，空间宽阔，在改造上可塑性强。将其空间进行小面积段切割，尤为适宜作为工作及商业空间等。一起，在经济要素考量下及地块用处性质约束下，改建明显比重建更为经济实惠，因而老厂房改建多为修建外观添彩及依据功用将内部空间从头区分。
从外立面来看，原先朴素的混凝土墙体换成了红砖玻璃墙，加以标志性金属门框，对外有了正式的展现门面。沿街底层空间对外开放，斜街街区。修建的从头改造让园区颇具艺术感，原先工业厂房形象一去不复返。此外，内部修建间运用了天桥（连廊）规划，添加不同楼栋间的联络，天然添加修建外的公共歇息空间，凸显现代修建风格及提高修建功用。
内容层面上，杨浦区的土地规划文件中提出，鼓舞滨江现状工业用地转型，合理引导其向公共服务设备、公园绿洲、商业工作、研制工业和科研规划用地转化。在符合规划下，项目4栋修建终究以工业园方式从头问世，1#楼栋独自规划作为租借公寓，其他楼栋主要以工作功用为主，底层装备商业或设备空间。楼层功用及收费状况详细散布如下：
项目虽然规划了多种业态，但咱们实地调查发现，每种业态都有强有力的对手。在工作上，项目邻近1km范围内，不乏许多同样是旧厂房改建的工业园（ 开发时刻更早，现在仍在招租 ），包含约35万方的长阳创谷，以及约18万方的城市概念构思园。园区定位均是信息技术、互联网等为主导工业，但竞品体量大，租金相对更低，招引了更多企业入驻，工业集合气氛稠密。因而在工作产品上，新联地带（ 3.8万方 ）与周边类似工业园比较优势并不杰出。
而在商业上，周边1km以内就有两个中等规划商业中心（百联滨江购物中心、大润发），虽然周边有租借公寓，但人流集合效应不强。之前咱们写过美好里的改建，工作日人气仍旧很旺。相对来说，新联地带底商体量小，且供给交际空间有限。而在活动举行上，园区以文创、社区类活动为主，活动举行相对低频，因而难以长时刻留住客群。
从现状看，在改建近两年后，商业基本完成租借，但工作的现有入驻率较低，工作大楼一层并没有前台或许门禁，工作全体仍在招租中。而金吉鸟健身房在爆出危机，闭门不开半年后，仍未有新商户入驻。从这能够看出，项目改建后运营办理还有待提高。
更新往后的修建，在外部有强有力竞品，内部运营办理不力下，最直接的成果便是面对空间利用率不饱和、热度缺乏的问题。但不管怎样，项意图改建让全体周边社区的环境进一步改进，具有艺术感的修建规划（ 项目入围地产规划大奖 ）,确真实住所扎堆区中添加现代城市颜色，空楼变成工作楼和租借住宅，关于修建的利用是有到达其激活意图的。但要让工业园做出特征，乃至发生更多的效益，则需求运营方在区域功用适配性上及招商运营办理上更下功夫。
存量改造与新建修建相同，均是为了更符合出产/活动方式而存在的。城市更新的实质也不仅仅停留在修建的出现上，更在于修建内部出产力的激起，上海许多的旧改修建与文创之间擦出的火花便是彼此间的彼此符合。创新的修建让城市建面更为调和美丽，怎么找准“需求“，向修建内放置适宜功用，才是让土地价值、区域价值进一步发挥的要点。
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